Emlak Alırken...
Gayrimenkul alanlar ve satanların, Vergi yasalarında ve Harçlar
yasasında yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmelerinde sayısız
yarar var. Gayrimenkul alanların; aldıkları gayrimenkulün geçmiş
yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığına, tapu değeri
gösterilirken belirlenecek tutarın gelir vergisi ve harç yönünden
taşıdığı özellikler, verilecek olan ilk emlak vergisi beyannamesi eşe
yada çocuğa gayrimenkul alınması gibi hususlar dikkat edilmesi gereken
başlıca noktaları oluşturuyor.
kırşehir kiralık daire
Gayrimenkul satanlarında; gayrimenkulün tapudaki satış değeri bu
değerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi, satıştan doğan kazancın
gelir vergisi şirketlerin gayrimenkul satışındaki vergi istisnası gibi
hususlarda, satıcının dikkat etmesi gereken noktaları oluşturuyor.
Aşağıda gayrimenkul alanların ve satanların dikkat edecekleri
noktalar, ayrı ayrı başlıklar altında ele alınarak açıklanmaya
çalışılmıştır.
Gayrimenkul alımında dikkat edilecek noktalar
Kırşehir satılık daire
Gayrimenkulün geçmiş vergi borcu
Özellikle, kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulün geçmiş
yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla,
emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır.
Bunun en pratik yolu, satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her
ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.
Emlak vergisi Yasası'nın 30.maddesinin son fıkrasına göre; satış
konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş
emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani
zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi,
ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki
sahibine rücu edebilir (1).
Gayrimenkulün tapudaki değeri
Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.
- Gelir Vergisi Açısından:
Gayrimenkullerin, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde
elden çıkarılmasından sağlanan kazanç "Değer artışı kazancı" olarak
beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK geçici md. 56/D-6)
Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu
olanların, gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan, alış bedelini
düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 4 yıl içinde satılması
sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar(2).
- Harç Yönünden
2001 yılı başından itibaren
gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı.
Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan
düşük olması halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını
tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür. Bu durum özellikle kamu
görevlilerini "mal beyanı" yönünde önümüzdeki yıllarda da, vergi
mükelleflerini de "nereden buldun" sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.
- Harcın Oranı Yönünden
Gayrimenkul alımı sırasında, hem alıcı hem de satıcı; Tapu harcına
esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
| 2001 Yılı Gayrimenkul Harçları |
Oran (binde) |
| Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) |
15 |
| Gayrimenkullerin, sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması |
36 |
| Yapı kooperatiflerinin, ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işlerinde |
1.8 |
| Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde |
9 |
| Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden |
9 |
| Gayrimenkul ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden |
3.6 |
| Kira sözleşmelerinde, kira süresinin tapuya tescilinde,
hesaplanacak kira tutarı üzerinden sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli
üzerinden |
5.4 |
| Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde emlak (bina) vergisi değeri üzerinden |
15 |
| Gayrimenkullerin, ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak edinilmesinde, emlak vergisi değeri üzerinden |
15 |
Emlak Vergisi Beyannamesi
Gayrimenkul alanların "o yılın sonuna kadar" emlak vergisi
beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna göre örneğin ocak 2001'de
gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2001'e kadar emlak vergisi
beyannamesi vermeleri gerekiyor. (EVK md. 23/c) emlak vergisi ise
izleyen yılda yani 2002 den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı
yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Gayrimenkulün, bütçe
yılının son üç ayı içinde, örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda
emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren "üç
ay içerisinde" verilecek (EVK md.23).
Eşe ve çocuğa alınan gayrimenkul
Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi
tarafından yapılması halinde "İvazsız" yani karşılıksız bir intikal söz
konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada
çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı değişen, veraset
ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada
çocuğa gayrimenkulün bedelini "borç olarak'' vermesi halinde herhangi
bir vergileme söz konusu olamaz (4).
"Nereden buldun?" sorusu
Gayrimenkul alanlar gayrimenkulün bedelini "nereden buldun" şeklinde
soru yönetilmesi bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar ertelenmesi
nedeniyle söz konusu değildir. Ancak Vergi Usul Yasasının 30/7.
Maddesini de, ayrıca göz önünde bulundurmak gerekiyor.
Gayrimenkul satışında dikkat edilecek noktalar
Gayrimenkulün tapudaki satış değeri
2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun
tapuda "asgari bir değer" göstermek gerekiyor. Satış sırasında
gayrimenkulün 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde
56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin, 2000 yılındaki emlak
vergisi değeri 100 milyar lira olan gayrimenkulü 2001 yılında satarken
ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın, alım
satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor.
Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok.
yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.
Gayrimenkulün gerçek satış değeri
Gayrimenkulunüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan
değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin, tapu
senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi
gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç
alınır, ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.
Ödenecek harç
Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
Kazancın gelir vergisi
Gayrimenkulün iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde
satılması halinde satıştan doğan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmesi
söz konusu olabilir. Ancak 4 yıllık süre geçtikten sonra satılması
halinde kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK
geçici Md.56/D-6) Satılan gayrimenkul miras yada hibe yoluyla
edinilmişse satış bedeli kaç milyar lira olursa ve ne zaman satılırsa
satılsın,ortaya çıkan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmez.
Şirketlerin gayrimenkul satışı
Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları
halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen
yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile
fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul
ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.
Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır
işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında,
satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :
- Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
- Tapu harcı ödemezler.
- Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)
Satışın belediyeye bildirilmesi
Gayrimenkulünü satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine
yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün
satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu
bildirmelerinde yarar vardır.
Gayrimenkulü satanların kazanç vergisi
Gayrimenkulün iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl
geciktikten sonra satılması, örneğin 1996 yada daha önceki yıllardan
edinilen gayrimenkulün satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın
gelir vergisi ödenmeyecek (GVK geçici md.56/D6).
Satılan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması
halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile, gelir vergisi ödenmesi söz
konusu olabilecek.
Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış
bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici
md.56/D6)
1- Kazancın hesabı ve vergisi
Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı
"iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan" gayrimenkuller için
söz konusu.Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa
satılsın gelir vergisi ödenmez.(GVK geçici md.56/D-6).örneğin 10 mart
1997'de satın aldığı gayrimenkulü 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50
milyar lira kazanç sağlayan bir kişi bu kazancı nedeniyle gelir vergisi
ödeyecek. Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001'de satış yapsaydı 50
milyarlık kazancı nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecekti.
Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor.
Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen
değer "maliyet bedeli" olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel, ekim
1998'den itibaren (gayrimenkulün satıldığı ay hariç) devlet istatistik
enstitüsünce (DİE) belirlenen "toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE)
artış oranında artırılarak" tespit olunuyor.
1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini
yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı
esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve
aralık 1999'da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe
yaramıyor.1998'den sonra alınan gayrimenkullerin ise iktisap bedeli yine
DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet
bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu
3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir
vergisine tabi olur.
2- Verginin hesabı
Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı
üzerinden, Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi "vergi tarifesine göre"
yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin
yüzde 10'u kadar da "fon payı" tahakkuk ettirilir.
Sonuç
Gayrimenkul alım-satımında, çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı
özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında
bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması, cezalı
uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek.
Bu arada dikkat edilmesi gereken bir başka husus da 4444 sayılı yasa
ile getirilen ve bir kısmı yukarıda açıklanan düzenlemelerin, ileride
yeni bir değişiklik olmadığı taktirde, 31.12.2002 tarihinde yürürlükten
kalkması ve 1 ocak 2003'ten itibaren 4369 sayılı yasa ile getirilen bazı
düzenlemelerin yeniden yürürlüğe girecek olmasıyla ilgili. Bu nedenle,
2003 yılı başından itibaren yeni bir uygulama söz konusu olabilir.
Kırşehir emlak
